房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋楼，租给宇航公司做生意，租期15年。合同签了，钱也付了，楼也装修开业了。但问题来了：这栋楼的消防、水电没达标，供电局不给增容，消防验收也没过。后来消防部门直接下了整改通知，说这楼有重大火险隐患，必须停业。双方为这事闹上法庭，核心就是：楼都违法了，这期间的租金到底该不该付，按什么标准付。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没把水电消防搞好，导致大楼不能合法营业，这属于对方违约，所以自己有权不付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用了大楼，而且消防问题宇航公司也有责任，租金不能赖。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但履行过程中，因消防不达标导致大楼处于违法使用状态。对于违法使用期间的租金，不能按合同约定的标准计算，法院参照当地同类房屋的租金水平，酌情确定了应付租金金额。双方都有过错，各承担相应责任。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同本身没问题，但实际使用时违反了消防规定，这属于违法履行。合同有效，但履行方式违法，法院不会支持按原合同标准收租金。

第二，合同履行抗辩权不是随便用的。承租人发现出租人提供的房屋不符合使用条件，可以要求整改或暂缓付租金，但不能一直拖着不付，也不能完全拒绝履行。正确做法是及时书面通知对方，并保留证据。

第三，违法履行期间的租金标准，法院会综合考虑房屋实际状况、双方过错、当地市场租金等因素，按公平原则确定，而不是简单按合同约定或完全不给。

王德林律师提示：

租房做生意，签合同前一定要查清楚房屋的消防、水电等手续是否齐全。如果发现房屋有违法问题，要立刻书面通知对方整改，并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都出在消防验收上，租户装修完才发现通不过消防检查，损失很大。建议租赁合同中明确约定出租人必须提供合法使用条件，并约定违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市