购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款。银行起诉要求解除合同，中振公司以贷款合同未办理抵押登记为由主张合同无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规定，房地产抵押必须办理登记，未经登记抵押无效，因此贷款合同也应无效。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，解除合同，中振公司偿还贷款本息。最高人民法院二审维持了合同有效的认定，同时指出按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。最高院还撤销了一审中涉及担保人责任的部分判决。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同是不同概念。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而抵押是以不动产本身设定担保。我国法律当时并未规定按揭必须办理抵押登记，因此不能简单套用地方性规定认定合同无效。

第二，合同效力的认定应以国家法律、行政法规为依据。地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。只要合同内容不违反法律强制性规定，双方自愿签订并实际履行，就应当认定为有效。

第三，本案还涉及一房多押的问题。中振公司事后将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但最高院认为该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，即使暂时无法办理抵押登记，贷款合同本身仍然有效，不能以此为由拒绝还款。建议在文山地区购房的朋友，签订按揭合同后尽快办理预告登记或正式抵押登记，以保护自身权益。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院后承担更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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