房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航开发公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定，宇航公司先付定金，开业后按期支付租金，郊区供销公司负责商厦的外部装修及供电等配套工程。

商厦建成开业后，因供电容量不足、消防系统未通过验收，被消防部门认定为重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金是否继续支付、按什么标准支付产生了严重分歧，最终闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司主张：合同有效，停业是宇航公司自身经营问题，应按约定标准全额支付租金。宇航公司则认为：停业是因为供销公司未完成供电增容和消防工程，导致商厦无法合法使用，应免除停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下使用，宇航公司实际未能正常经营。法院酌情将停业期间的租金标准调整为原约定标准的一半，既保护了出租方的产权收益，也兼顾了承租方无法正常经营的实际情况。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。即使出租方存在违约，承租方也不能简单拒付全部租金，法院会根据双方过错程度、实际使用情况等因素综合判断。

第二，违法履行期间的租金标准不是“一刀切”。如果房屋不具备合法使用条件，法院可能参照当地同地段房屋租金水平酌情调整，而不是完全按合同约定执行。

第三，证据是关键。无论是主张租金减免还是要求按约支付，都要保留好消防验收、用电审批、停业通知等书面材料，否则很难说清责任归属。

王德林律师提示：

租赁双方在签约前应核实房屋的消防、用电等是否符合营业要求，避免“先开业后整改”的风险。在文山地区，类似因配套工程不到位引发的租金纠纷比较常见，建议在合同中明确约定各项配套设施的交付时间和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市