按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司通过银行按揭方式购买泰合公司的商业房产，与银行签订了楼宇按揭贷款合同。合同签订后，银行向中振公司发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，银行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市地方规定应属无效。此外，中振公司还在之后将该房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记，认为银行没有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，抵押无效；且后续已将该房产抵押给其他公司并办理登记，银行不应享有优先权。银行认为：合同自愿签订、内容合法、已实际履行，应属有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司一次性归还贷款本息的主要判决内容。认定按揭合同有效，银行对抵押物享有优先受偿权。同时纠正了一审关于担保人责任的不当判决。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，就应当认定为有效。

第二，中振公司将同一房产再次抵押给其他公司，发生在按揭合同之后。后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利，银行作为按揭权人，仍然享有对抵押物拍卖价款的优先受偿权。

第三，本案提示了按揭贷款中合同效力的核心判断标准：合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定，地方性规章一般不直接影响合同效力。购房人和银行都应当重视合同的规范性和履行的完整性。

王德林律师提示：

办理按揭贷款时，建议及时办理抵押登记手续，以明确权利顺位、避免争议。如果遇到类似纠纷，可以咨询专业律师，结合合同履行情况和地方政策综合判断。文山地区的购房者如有按揭贷款相关问题，欢迎联系本所咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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