房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，随后与宇航公司签订了一份为期多年的租赁合同。合同约定，宇航公司承租整栋大楼，每年支付固定租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也于1995年开业。

但开业后问题接踵而至。商厦的消防系统、电力增容等始终未达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为此互相指责，供销公司说宇航公司没付够租金，宇航公司说供销公司没履行配套义务。最终商厦停业，宇航公司也停止支付租金，双方闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照合同约定的租金标准继续支付租金，并承担违约责任。

宇航公司主张：因供销公司未完成消防和电力配套，导致商厦无法正常经营，属于违法履行状态，我方有权拒绝支付租金，且租金应按实际使用价值而非合同约定标准计算。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效，但合同履行期间，因消防未验收、电力不足等原因，商厦处于违法经营状态。在此情况下，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝按原合同标准支付租金。法院最终认定，在违法履行期间，租金不应按合同约定标准，而应参照同地段同类房屋的实际使用费标准酌情确定。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同虽然有效，但如果出租人未提供符合法定安全条件的房屋，承租人有权拒绝按原标准支付租金，这是法律赋予的“履行抗辩权”。

第二，违法履行期间的租金标准需要调整。法院不会支持出租人在违法状态下仍按合同高额标准收取租金，而是会结合房屋实际使用价值、双方过错等因素，重新确定一个合理金额。

第三，承租人应主动行使抗辩权，但要注意方式。如果房屋存在消防等安全隐患，承租人应及时书面通知出租人整改，并保留证据，不能简单“不交租金”了事，否则可能被认定为违约。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的消防验收、电力配套等法定条件是否齐全。如果出租人未履行这些义务，承租人应通过书面方式主张权利，不要自行停付租金。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签订租赁合同时就明确约定出租人的配套义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市