未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4亿多。合同约定，要经过土地原持有人厚南公司盖章才能生效。顺兴公司付了5000万后，发现深发公司没有拿到土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求认定合同无效，退回购房款。

原来，这块地是厚南公司1991年拿到的，后来几经转手，深发公司想跟厚南公司合作建房，但一直没有办土地过户手续。深发公司甚至拿这块地的土地证去银行抵押贷款1500万。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，没有卖期房的主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：双方自愿签约，且项目已实际施工，合同应有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须取得土地使用权证和预售许可证，这是法律的硬性要求。没有这两证，开发商卖期房就是违规的，合同会被认定无效。

第二，合同无效不等于开发商可以白拿钱。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。购房人可以要求开发商退还全部购房款，还可以主张资金占用期间的利息损失。

第三，购房人在签期房合同时，一定要先核实开发商是否取得五证，特别是土地证和预售证。在文山地区，我见过不少购房者因为没查证，最后钱房两空。

王德林律师提示：

买期房前，一定要查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商一直拖着不办证，就不要轻易付大额房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市