购房合同未办土地证是否有效

购房合同未办土地证是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的原因是供电问题，包括与电业局的供电协议执行不畅、电网联建费支付等问题。直到1995年，深业大厦才通过竣工验收并取得相关证照。旅游公司以深业公司违约为由起诉到法院，要求解除合同并返还购房款及利息。

争议焦点

旅游公司认为：深业公司逾期交房已构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司认为：延期交房是由于供电问题等非其所能控制的事件所致，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院最终判决：商品房买卖合同有效，双方继续履行合同。深业公司应于判决生效之日起30日内将房屋交付给旅游公司，并赔偿旅游公司自逾期交房之日起至实际交房之日止的利息损失。

律师分析

第一，关于合同效力问题。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认定合同有效。这是因为在房地产管理法施行前，只要开发商已取得建设用地规划许可证、签订土地出让合同并缴纳大部分土地出让金，合同不必然无效。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》也体现了这一原则。

第二，关于延期交房的违约责任。合同约定的延期事由包括"非深业公司所能控制的事件"，供电问题属于此类情形，因此延期时间可以相应顺延。但顺延后的交房期限届满后，深业公司仍未交房，就构成了违约，需要承担赔偿责任。

第三，关于合同解除权的行使。合同约定逾期交房超过一定天数，买受人可以提出终止合同。但本案中，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已通过验收可以交付，法院因此支持继续履行合同而非解除合同。

王德林律师提示：

购买商品房时，建议先核实开发商的五证是否齐全，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以通过当地房管部门查询开发商资质和项目手续。如果遇到延期交房，要仔细查看合同约定的延期事由和解除条件，不要轻易主张解除合同，避免承担不必要的诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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