土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的90亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项，对方也交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。但最终，法院认定湛江土地总与下家之间的转让合同无效，湛江土地总需要返还已收的款项和利息。

这时，湛江土地总觉得亏了，就找原来的卖家要求退钱。但卖家已经注销，由开办单位中国银行遂溪支行承担债务。遂溪中行认为，双方早就"款地两清"，而且湛江土地总过了很多年才来要钱，已经超过法律保护的诉讼时效，所以不同意退款。

争议焦点

湛江土地总认为：对方没有取得土地使用权，也没有办理出让审批手续，土地转让合同应当无效，对方应该返还自己已经支付的转让款和利息。遂溪中行则认为：双方是合同转让关系，不是土地使用权转让，合同有效且已实际履行；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过诉讼时效，不应再支持。

法院判决

最高人民法院终审撤销了一审判决，认定双方签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总出具收据后至向法院上诉的期间，并未超过两年的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且依法办理了出让手续。如果连基本的审批手续都没有，合同很可能被认定为无效，转让方要承担主要责任。

第二，"款地两清"的收据不等于放弃权利。很多人以为写了收据就彻底了结了，但法律上要看合同本身是否有效。如果合同无效，收据不能阻止你要求返还已支付的款项。

第三，诉讼时效问题要特别留意。本案中，法院认为出具收据后到起诉前的期间未超过诉讼时效，但实践中如果时间拖得太久，法院可能不再保护你的权利。建议遇到纠纷及时咨询律师，不要等到几年后才行动。

王德林律师提示：

如果你遇到类似土地或房屋转让纠纷，首先要确认对方是否具备合法的转让资格，尤其是土地性质、审批手续是否齐全。不要轻信"款地两清"之类的承诺，合同无效时这些承诺不一定能保护你的利益。在文山地区，不少当事人因为不了解这些规定，导致多年后维权困难。建议在签订合同时就请律师把关，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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