房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

上世纪90年代，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到一半时，和宇航公司签了租赁合同，租期20年，租金逐年递增。合同约定，商厦内部装修由宇航公司负责，外部装修和供电等配套由郊区供销公司解决。但商厦开业后，消防和供电一直没达标，消防部门查出严重隐患，要求停业整改。双方因此闹上法庭，宇航公司说郊区供销公司没履行配套义务，导致无法正常经营，要求降低租金甚至赔偿损失。

郊区供销公司则说，宇航公司已经开业使用了，就得按合同付租金。双方争议的核心是：在租赁物存在违法履行状态（消防不达标）期间，租金到底该怎么算。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没有按约定完成供电和消防配套，导致商厦被消防部门责令停业，属于违约在先，自己有权拒绝支付此期间的租金，或者要求按实际使用价值打折计算。

郊区供销公司认为：宇航公司明知消防不达标仍强行开业，且实际使用了商厦，就应当按合同约定的租金标准全额支付。合同是双方自愿签的，不能因为部分配套问题就推翻租金约定。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，双方应当继续履行。但对于消防不达标期间，宇航公司虽然实际使用了商厦，但因经营受到严重限制，不能按合同约定的租金标准全额支付。法院综合考虑双方过错，酌情降低了该期间的租金标准，宇航公司按一定比例支付租金，郊区供销公司也需承担部分整改费用。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无瑕疵。本案中，郊区供销公司没有完成供电和消防配套，属于履行合同义务不到位，宇航公司有权主张减少租金。但宇航公司明知消防有问题仍强行开业，也有过错，不能完全免责。

第二，合同履行抗辩权不能滥用。宇航公司不能因为对方有违约就完全拒付租金，法院会根据实际使用情况、双方过错程度来调整租金。这提醒我们，租赁合同履行中，一方违约，另一方可以抗辩，但不能“一刀切”地不履行自己的义务。

第三，违法状态下的租金标准，法院会综合判断。如果租赁物存在安全隐患或违法使用情况，合同约定的租金可能被调整。在文山地区，类似房屋租赁纠纷中，法院也会审查租赁物是否具备合法使用条件，再决定租金是否要打折。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防、供电等配套是否达标，尤其是商业用途的房屋。如果发现出租方没有完成这些义务，要及时书面催告，并保留证据。一旦因违法状态导致经营受损，可以主张减少租金，但不要直接停付全部租金，以免自己反被追责。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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