按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋向银行抵押，获得贷款数千万元，贷款期限10年，泰合公司承担担保责任。

银行发放贷款后，中振公司仅偿还了部分本息，剩余本息未按时归还。银行催收无果，起诉要求解除贷款合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司辩称，合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，抵押无效，且已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行无权主张权利。银行认为：合同系自愿签订，合法有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认定，按揭合同不违反法律法规，是有效合同；未办理抵押登记不影响合同效力；中振公司后设的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，不产生效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押不同。我国法律当时未规定抵押登记是合同生效的必要条件，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，房屋未竣工验收时设定的抵押，因不具备法定抵押条件，不能对抗在先有效的按揭权利。购房者或银行应尽早办理预告登记或正式抵押登记，以保障自身权益。

第三，按揭贷款合同中，购房人逾期还款超过约定期限，银行有权要求解除合同并一次性收回全部欠款。购房人应重视还款义务，避免因逾期导致房屋被拍卖。

王德林律师提示：

按揭买房时，务必及时办理抵押登记手续，避免因登记瑕疵引发纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭合同效力或违约问题，建议尽早咨询专业律师，评估合同条款和风险，避免被动应诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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