开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交付房屋。

深业公司称，未能按期交房是因为施工中遇到供电问题等"非其所能控制的事件"，要求顺延交房日期。旅游公司则认为深业公司已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的不可抗力因素，交房期限应顺延，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方合同有效，应继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付自约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款和银行同期贷款利率计算）。

律师分析

第一，关于合同效力。本案中，深业公司虽未在签约时取得国有土地使用权证，但法院认定合同有效。这是因为在《房地产管理法》施行前，合同效力主要看双方意思表示是否真实、内容是否合法，不能仅因缺少某一证件就认定无效。

第二，关于逾期交房的违约责任。合同约定因"非深业公司所能控制的事件"可延期交房，但需有政府证明文件。法院认为供电问题确实属于此类事件，交房期限可顺延至正式供电之日，但顺延期间之外仍构成违约，深业公司需承担违约责任。

第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过天，旅游公司才可提出终止合同。因旅游公司起诉时，逾期天数尚未达到合同约定的解除条件，且房屋已可交付，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿违约金。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房期限、延期交房的条件以及解除合同的条款。如果开发商逾期交房，您应及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函等，并咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷中法院通常优先考虑继续履行合同，除非逾期时间严重超出合同约定或法律规定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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