未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的50亩土地一并转让给另一家公司。但该转让合同被法院认定无效，湛江土地总需要返还已收取的款项。湛江土地总于是起诉要求中银公司返还已支付的100亩土地转让款，但中银公司已注销，由其开办单位遂溪中行承担债务。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，合同无效，遂溪中行应返还已支付的转让款。遂溪中行则主张：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效，且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的1000万元及相应利息。理由是：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方必须已取得土地使用权，并办理了出让审批手续，否则合同无效。本案中，中银公司未取得土地使用权就进行转让，违反了法律规定。

第二，关于诉讼时效问题。当事人主张权利的诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总出具收据后，到其向法院主张权利的时间并未超过三年，因此诉讼时效并未届满。

第三，合同无效后的法律后果。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件也承担相应责任。

王德林律师提示：

在文山地区，涉及土地使用权转让时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及是否办理了土地出让审批手续。建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。同时，注意保存付款凭证和往来文件，以便在发生纠纷时主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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