转让土地含城市道路，合同是否有效

转让土地含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设，却发现土地证上标明的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，发展公司当初办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证上记载的道路宽度比规划要求窄了，实际可用的土地面积比证上少了很多。

更关键的是，这块转让的土地中包含了一条城市道路，面积有上千平方米。城市道路属于市政设施，法律上明确规定不能转让。置地公司发现面积少了，要求发展公司退款或补偿，但协商不成，只能起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，位置图与规划图一致，土地证面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地证面积不实，城市道路依法不能转让，合同应当无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认定：城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让属于违法，这部分转让无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决以规划部门确定的实际可用面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

这个案例告诉我们几个重要法律点：

第一，城市道路、公共绿地等市政设施属于公共资源，法律禁止转让，即使写在合同里也属于无效条款。购买土地时一定要先查清地块中是否包含这些不可转让的部分。

第二，土地使用证上的面积不等于实际可用面积。规划部门对道路、绿化等有强制性要求，实际可用面积要以规划审批为准，不能只看土地证。建议在签合同前向规划部门核实。

第三，土地转让合同可以部分有效、部分无效。法院不会因为合同中有违法内容就认定整份合同无效，而是会区分处理，合法部分继续履行，违法部分认定无效并返还相应款项。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必请专业律师或测绘机构核实土地的实际规划情况，尤其是道路、绿化等公共设施的面积占比。在文山地区，我们也处理过类似因土地面积不实引发的纠纷，建议在合同中明确约定面积不符时的退款和赔偿条款，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市