房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司建了一栋商厦，主体工程建到三层时，与一家宇航公司签了租赁合同，约定整栋楼租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。合同还约定，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和水电配套。双方签了补充协议，对用电、消防等配套工程做了具体安排。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但由于供销公司未能完成电力增容和消防系统，大楼用电量不足，消防也未通过验收。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司拖欠租金，应当支付欠款并承担违约责任。宇航公司则认为，供销公司未能按约定完成电力增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。宇航公司在商厦存在消防隐患的情况下强行开业，属于违法经营。但供销公司未完成配套工程，也是导致商厦无法正常使用的原因。法院最终判决宇航公司按合同约定支付租金，但考虑到商厦实际处于违法履行状态，对租金标准进行了适当调整，同时驳回了供销公司要求支付高额违约金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无条件的。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且拒绝履行的范围要与对方违约的程度相当。本案中宇航公司不能以供销公司未完成配套为由，完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间的租金标准可以调整。房屋租赁合同有效，但实际使用中处于违法状态（如消防不合格），法院可以根据公平原则和实际使用情况，适当调整租金数额，而不是简单按合同约定执行。

第三，消防、电力等配套工程的完成是出租人的重要义务。出租人未履行这些义务，导致承租人无法正常经营，不仅要承担违约责任，还可能影响租金的收取。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防、水电等配套是否齐备。如果出租人承诺负责这些配套工程，应在合同中明确完成时间和违约责任。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议承租人在开业前请专业机构对房屋安全条件进行验收，避免因违法经营承担额外风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市