商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款。

值得注意的是，该按揭合同签订后没有到房产管理部门办理抵押登记手续。此外，中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。银行因追讨欠款未果，起诉到法院要求解除合同并优先受偿抵押房屋。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，应认定为无效。而且房屋已抵押给广州国投并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是各方真实意思表示，不违反国家法律法规，应当有效。中振公司事后抵押不能对抗银行在先的按揭权益。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，广州国投的抵押登记因房屋当时未竣工验收、抵押合同未实际履行而无效，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭不同于一般财产抵押。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，以获取贷款，在购房人还清贷款前，银行对房屋享有优先受偿权。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，房屋未竣工验收时依法不能作为财产抵押。广州国投的抵押登记发生在房屋未竣工之时，且其与中振公司的抵押贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记没有法律效力。

第三，本案提醒购房人和银行：即便按揭合同有效，也建议尽快办理抵押登记手续。登记可以对抗后续的抵押权人，保护银行债权，也避免购房人陷入多重抵押的纠纷。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应与银行、开发商共同到房产管理部门办理预售商品房抵押登记备案。如果遇到开发商或他人将同一房屋再次抵押的情况，及时咨询专业律师。在文山地区，购房者尤其要注意核实房屋的抵押状态，避免因多重抵押导致权益受损。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市