开发商逾期交房是否构成违约

开发商逾期交房是否构成违约

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。

但深业公司未能按照合同约定的时间交付房屋。深业公司称，延期交房是因为供电问题等"非其所能控制的事件"所致，符合合同约定的延期交房条件。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院经审理认为，双方签订的商品房买卖合同有效，合同应继续履行。深业公司应承担自合同约定交房日起至实际供电之日止期间逾期交房的违约责任，按银行贷款利率计算赔偿旅游公司的损失。同时，深业公司应在判决生效后交付房屋。

律师分析

第一，关于合同效力问题。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但法院认定双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，内容合法，合同有效。这提醒购房者，不能仅因开发商缺少某个证照就认定合同无效，需要综合审查。

第二，关于逾期交房的违约责任。合同中约定了因不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难等"非深业公司所能控制的事件"可延期交房，但需有政府部门证明文件。深业公司以供电问题为由延期，法院认定供电问题属于其不能控制的因素，但仅能延期至正式供电之日，此后仍属违约。

第三，关于合同解除权的行使。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司可提出终止合同。但法院查明，旅游公司起诉时该天数尚未届满，且房屋已通过竣工验收可以交付使用，因此不支持解除合同，而是判决继续履行并由深业公司承担违约责任。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房时间、延期交房条件、违约责任等条款。如果开发商逾期交房，应及时收集证据，包括合同、付款凭证、延期交房的通知等，必要时向法院起诉主张权利。在文山地区，类似纠纷中法院通常会根据合同约定和实际情况综合判断违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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