购房贷款没办抵押登记合同还有效吗

购房贷款没办抵押登记合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价数千万元。为了支付部分房款，中振公司、泰合公司与银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司把购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司资金链断裂，未能按期还贷。

银行起诉要求解除贷款合同，中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司辩称，贷款合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押无效，合同也应无效。此外，中振公司还在贷款合同签订后，把同一套房屋抵押给了另一家信托公司并办了登记，认为银行的抵押权不能优先。

争议焦点

中振公司认为：贷款合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效，整个合同也应无效；而且房屋后来已抵押给广州国投并办了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：贷款合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，合同有效；中振公司将房屋抵押给广州国投是另一法律关系，不影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除贷款合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行等判决，但撤销了一审关于担保人责任的判决。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司关于抵押无效的主张不成立。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般抵押。按揭是将购房合同权益抵押给银行，以换取贷款，这种模式在当时国家法律中并无禁止性规定。武汉市的地方管理办法要求抵押登记，但按揭本身不是传统抵押，不能简单套用地方规定认定合同无效。法院更看重合同是否真实自愿、是否违法国家法律，而非机械适用地方规章。

第二，后设立的抵押不影响前手按揭的效力。中振公司在贷款合同之后，又将同一房屋抵押给广州国投，但当时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产，且该抵押贷款合同也未实际履行，所以该抵押登记无效。银行作为先手按揭权人，其权利不受影响。

第三，购房者要注意，按揭贷款合同即使没办抵押登记，也可能被认定为有效。关键看合同是否真实意思表示、是否违反国家强制性规定。如果购房者不按期还款，银行仍有权要求解除合同、收回贷款，并处置房屋权益。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，务必按照合同约定及时还贷，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖。如果遇到资金困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，购房者办理按揭后，建议尽快配合银行完成抵押登记手续，以明确各方权利，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市