按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来无力继续偿还，欠下银行本金约两千万元。

值得注意的是，这份按揭合同没有在房管部门办理抵押登记手续。中振公司还曾将同一处房产抵押给了另一家公司并办理了登记。银行追款未果，起诉到法院要求解除合同并优先受偿抵押房产。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规定，抵押应为无效；而且同一房产已经抵押给其他公司并办了登记，银行不应享有优先权。

宝丰银行认为：合同是三方自愿签订，内容合法，已经实际履行，没有办理登记不影响合同效力，银行应当享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于合同有效、解除合同、中振公司还款、银行就抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时指出，中振公司将同一房产抵押给其他公司是在本案按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收依法不能抵押，该抵押登记无效，不影响银行的优先权。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的抵押合同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，三方自愿签订的按揭贷款合同，内容不违法，不损害他人利益，且已经实际履行，应当认定为有效合同。没有办理抵押登记，只是不能对抗善意第三人，不影响合同本身的效力。

第三，购房人将同一房产再抵押给他人，如果后设立的抵押违反法律规定或合同约定，不能否定在先按揭合同的效力。本案中，后一个抵押因房屋未竣工验收而无效，银行的优先权不受影响。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时到房管部门办理抵押登记手续。虽然不登记不影响合同效力，但登记后可以更好地保护银行和购房人双方的权益，避免因一房多抵等问题引发纠纷。在文山地区，购房者办理按揭后，建议主动联系银行和开发商，尽快完成抵押登记，以免日后产生不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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