未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同还特别约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等公司盖章才能生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，厚南公司作为土地使用权人并未在合同上签字，深发公司也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：双方已实际履行合同，且厚南公司事后认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。最高人民法院二审后认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，与顺兴公司签订的预售商品房合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，开发商就没有合法预售商品房的资格，所签合同依法无效。

第二，合同是否生效，要看是否符合法律规定的生效要件。本案中合同约定必须经土地使用权人盖章才生效，但厚南公司事后出具的承诺书不能替代法定的预售许可手续。

第三，购房者如果发现开发商手续不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。本案中顺兴公司及时起诉，避免了更大损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，避免因手续不全导致合同无效。如果已经签订合同但发现手续不全，建议尽快咨询专业律师，依法维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市