房屋租赁合同履行中能否以对方违法为由拒付租金

房屋租赁合同履行中能否以对方违法为由拒付租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了大楼的装修、设备投入以及付款方式等细节。

房屋建好后，宇航公司开始经营，但大楼的消防系统、用电容量等一直未达到约定标准，甚至因消防隐患被责令停业。在此期间，宇航公司陆续支付了部分租金，但认为郊区供销公司未履行合同义务，导致无法正常经营，因此拒绝支付剩余租金。双方由此产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用房屋，应按合同支付租金，不能以消防、用电问题为由拒绝付款。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，其有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司虽然有权就郊区供销公司未履行合同义务提出抗辩，但在实际使用房屋期间，仍应支付相应的租金。法院综合考虑双方违约情况，认定在违法履行状态下，租金标准不应按原合同约定计算，而是参照房屋的实际使用价值和市场行情，酌情确定宇航公司应支付的租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是拒付租金的“万能钥匙”。即便对方存在违约行为，只要你已经实际使用房屋，通常仍需支付合理对价，否则可能构成违约。

第二，房屋租赁合同履行中，如果一方违约导致房屋无法按约定用途使用，承租人可以要求减免租金，但不能完全拒绝支付。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，公平调整租金标准。

第三，本案提醒我们，签订租赁合同时应明确约定配套设施、交付标准以及违约责任，避免因约定不明引发争议。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时就关键条款（如消防验收、水电容量等）明确约定，并保留好相关证据。一旦对方违约，应及时书面催告并固定证据，必要时寻求法律帮助，不要自行采取拒付租金等极端方式。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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