按揭购房合同未办理抵押登记是否有效

按揭购房合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款。

后来中振公司没有按期还款，银行多次催收无果，于是起诉到法院要求解除合同，让中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，这个按揭合同没有办理抵押登记，按当地规定应当无效。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应当无效。而且中振公司后来又把同一处房产抵押给了另一家公司，并办理了登记，银行不应该享有优先权。

银行认为：合同是各方自愿签订的，内容不违法，已经实际履行，不能因为没有办理抵押登记就认定无效。银行要求按合同约定处理。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决的大部分内容，即解除贷款合同，中振公司归还贷款本金和利息，逾期不还的以抵押物拍卖价款优先偿还银行。但撤销了一审中关于担保人责任的判决。

核心理由：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律没有规定抵押必须登记才有效。中振公司后续将房屋抵押给其他公司的行为，发生在按揭合同之后，不影响按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，这种模式在法律上不同于传统的财产抵押，不能简单套用抵押登记的规定。

第二，合同效力以内容和意思表示为核心。只要合同是各方真实自愿签订，内容不违反法律强制性规定，不损害公共利益，就应当认定为有效。地方性规章不能作为否定合同效力的依据。

第三，后续抵押不影响在先权利。如果购房人将同一房产先后抵押给不同债权人，在先成立的合法权利应当优先保护。文山地区的购房者要注意，办理按揭后不要擅自将房屋再抵押给他人，否则可能引发纠纷。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应按时还款，避免产生逾期。如果确实无法继续还款，应主动与银行协商，而不是擅自将房屋转卖或再抵押。文山地区的购房者如遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自己的权利和义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市