房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期15年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金后可以经营，但供电、消防等配套设施由供销公司负责完成。商厦封顶后，宇航公司开始装修并开业营业，但消防系统一直未通过验收，供电容量也不足合同约定标准。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。此后双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容和消防验收，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，因此拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用房屋并营业，应当按合同约定支付租金，消防问题并不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但房屋在违法状态下使用，双方均有过错。法院判决宇航公司应按实际使用期间支付租金，但租金标准可以适当调整，停业期间不产生租金支付义务。法院同时要求双方各自整改存在的问题，继续履行合同。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果房屋不符合安全使用条件，承租人有权主张减少租金或拒绝支付。本案中消防未验收就开业，属于违法使用，双方都有责任。

第二，合同履行抗辩权行使有严格条件。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但不能滥用。本案宇航公司虽然可以抗辩，但停业前实际使用了房屋，仍需支付相应租金。

第三，违法状态下的租金标准不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定合理租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确出租方对房屋安全、消防、水电等基础设施的交付义务和完成时间。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据。在文山地区办理租赁纠纷案件时，建议承租人在房屋未达到使用条件前不要擅自开业，否则可能承担法律责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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