按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款。

但中振公司未能按约定期限偿还贷款本息，宝丰支行多次催讨未果，便将中振公司告上法庭，要求解除贷款合同，并主张以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市政府的相关规定，房地产抵押必须办理登记，否则抵押无效。而宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，维持了一审法院解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时，因宝丰支行未起诉担保人泰合公司，撤销了一审中关于担保人责任的内容。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般的财产抵押合同。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。这种模式当时法律没有明确规定，但当事人自愿签订、内容不违法，就应认定为有效。不能因为没办抵押登记就认定合同无效，因为当时国家法律并未规定抵押不登记就无效。

第二，中振公司事后将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记没有效力。因此，不影响银行对房屋享有的权利。

第三，购房者应当注意，签订按揭贷款合同后，及时办理抵押登记可以更好地保护银行和自身的权益。虽然未登记不必然导致合同无效，但登记后银行享有优先受偿权，在发生纠纷时更有保障。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应仔细阅读合同条款，明确还款计划和违约责任。如果遇到资金困难无法按时还款，应主动与银行协商，避免被诉至法院。在文山地区，购房者如遇到类似按揭纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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