购买的土地面积缩水，合同是否有效

购买的土地面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划局审批时，发现证件上标明的土地面积和实际面积对不上——证件上写的是几万平方米，实际能用的只有不到一半。原因是土地中包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。置地公司要求退款或补偿，发展公司不同意，于是打起了官司。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的证件面积不实，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。

法院判决

最高人民法院最终认定：城市道路属于市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法，这部分转让无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。法院判决以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

这个案例告诉我们几个重要法律点。第一，城市道路、公共绿地等市政设施，法律规定不得转让，即使写在合同里、办到了证，这部分转让也是无效的。第二，土地使用证上的面积不等于实际可用面积，特别是涉及规划调整时，必须以规划部门审批为准，不能只看证件。第三，转让方如果提供了不准确的位置图或证件，导致受让方产生损失，需要承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购买土地或房屋前，建议先到规划部门核实实际使用面积，不要只看证件。如果发现面积缩水或包含市政设施，应及时主张权利，避免损失扩大。在文山地区，类似情况也时有发生，签约前最好请专业律师审查相关文件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市