房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销集团公司（下称供销公司）投资建造九胜商厦，主体工程建至三层时，与宇航开发经营公司（下称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼租赁给宇航公司，租期15年，租金逐年递增。宇航公司需按工程进度支付定金，开业后转为租金。

商厦封顶后，宇航公司以商厦名义装修并安装设备，但供销公司未完成约定的“后三通”工作，商业用电增容未成功，消防系统也未达标。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。此后双方就租金支付和合同履行产生争议，宇航公司拒绝支付剩余租金，供销公司则主张宇航公司违约。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未完成“后三通”和消防系统，导致商厦无法正常营业，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经开业经营，合同处于履行状态，租金应按约定标准支付，不能因消防问题免除租金义务。

法院判决

最高人民法院二审认定，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在供销公司未履行“后三通”和消防义务前，可暂不支付相应租金。但合同仍有效，宇航公司实际占用房屋期间，租金不应按约定标准计算，而应按房屋实际使用价值即市场租金标准确定。最终判决宇航公司按市场租金标准支付占用期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但前提是双方义务具有对等性。本案中，供销公司未完成“后三通”和消防系统，直接影响了商厦的正常使用，宇航公司有权抗辩。

第二，合同处于违法履行状态时，租金标准不能机械适用约定。法院认为，宇航公司实际占用房屋经营，合同未解除，但出租方违约在先，若按原约定租金标准计算可能不公，因此按市场租金标准确定，平衡了双方利益。

第三，承租人应保留证据证明出租方违约。如果宇航公司没有保留消防检查通知、整改要求等证据，抗辩权很难得到法院支持。建议承租人在类似情形下及时书面催告对方履行义务，并固定证据。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，应明确约定双方各自的义务和履行期限，特别是水电、消防等基础设施的完成时间。如果对方违约，要及时书面催告并保留证据，必要时可以行使合同履行抗辩权。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议出租人和承租人都在合同中明确约定违约后果，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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