买房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2011年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其与泰合公司签订的购房合同项下全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款数千万元，期限10年。泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，泰合公司出具了收到全部购房款的收条。但中振公司仅偿还部分贷款本息，尚欠本金数千万元及利息。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同，以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市房地产抵押管理办法，抵押应无效；且其已将房屋抵押给案外人广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先受偿权。宝丰支行则认为合同有效，应继续履行。

法院判决

最高人民法院终审判决维持一审大部分内容：解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。同时撤销一审中涉及担保人责任的判决。核心理由是：按揭合同系自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的财产抵押不同。楼宇按揭是购房人以所购房屋权益作为担保，实践中法律并未强制要求必须办理抵押登记才能生效。本案中，合同签订后银行已放款、开发商已收款，各方已实际履行，合同效力应受保护。

第二，中振公司主张合同无效的理由不成立。虽然地方规章有抵押登记要求，但国家法律层面并无未经登记即无效的明确规定。法院更注重合同是否违反法律强制性规定，而非地方规章。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司将房屋抵押给广州国投发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此不能以此否定按揭银行的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，务必按合同约定按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，甚至拍卖房屋。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，评估合同效力和自身权利义务，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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