开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于1994年12月31日前交付房屋，旅游公司按约定支付了全部购房款。

但深业公司直到1996年8月才正式交付房屋，比合同约定时间晚了将近两年。深业公司称延期是因为供电问题等非其所能控制的原因。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，深业公司则主张继续履行合同。

争议焦点

旅游公司认为：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司认为：延期交房是由于供电问题等不可抗力因素造成，符合合同约定的延期交房条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院再审判决：维持二审判决，合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，虽然深业公司存在逾期交房的事实，但在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，合同应继续履行。

律师分析

第一，合同解除权的行使条件。根据法律规定，合同解除权的行使需要满足法定或约定的条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才能提出终止合同。旅游公司起诉时，该条件尚未成就，因此法院未支持解除合同的主张。

第二，不可抗力的认定标准。深业公司主张供电问题属于不可抗力，但法院认为供电问题并非完全不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，因此不能完全免除其违约责任，但可以作为延期交房的合理理由。

第三，购房者的维权路径。在开发商逾期交房的情况下，购房者并非只有解除合同一条路。如果合同继续履行对购房者有利，或者解除条件尚未成就，购房者可以主张开发商承担逾期交房的违约责任，如要求支付逾期交房期间的利息或租金损失。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，明确解除合同的条件和期限。如果开发商逾期交房，购房者应及时收集证据，包括合同、付款凭证、交房通知等，并在律师指导下选择最有利的维权方式。在文山地区的购房者遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所咨询，我们会根据具体情况提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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