房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定由宇航公司承租整栋大楼，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了双方各自负责的装修、水电等配套事项。宇航公司支付了部分款项后，商厦开始营业。

但营业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未完成供电、消防等配套义务，拒绝继续支付租金，而郊区供销公司则要求宇航公司按约付租。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业并经营，消防问题是双方共同责任，宇航公司不能以此为由拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：宇航公司确实享有合同履行抗辩权，但该抗辩权只能针对郊区供销公司未履行对应义务的部分。对于已经实际使用房屋期间的租金，宇航公司仍需按合同约定标准支付。法院最终判决宇航公司支付拖欠的租金，但考虑了消防停业等客观因素。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“拒付一切”的挡箭牌。当一方未履行义务时，另一方可以暂停履行自己的对应义务，但必须与对方的违约行为相匹配。比如，供电问题影响经营，可以拒付与供电直接相关的费用，但不能完全拒付全部租金。

第二，房屋租赁合同即使处于违法履行状态（如未经消防验收），只要承租人实际使用了房屋，仍需支付使用期间的租金。法院会综合考量双方过错、实际经营状况等因素，但“免费使用”在法律上很难获得支持。

第三，租赁双方在签订合同时，应明确各项配套义务的完成时间和违约责任。如果一方未按时完成，另一方应及时书面催告并保留证据，避免后续争议时无法证明对方违约。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议承租人在签订合同前实地核查房屋的消防、水电等设施是否合规，不要仅凭合同约定就盲目付款。如果对方未履行配套义务，应书面提出要求并保留证据，必要时可先暂停付款，但一定要明确暂停的范围和理由，避免被认定为恶意违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市