未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。合同签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。后来因房价上涨，开发商反悔，主张合同无效，拒绝交房。购房者则坚持合同有效，要求继续履行。

双方协商不成，购房者将开发商告上法庭。案件经过一审、二审，最终打到最高人民法院。这个案子发生在合同法实施之前，当时的法律对未取得预售许可证的售房合同效力没有明确规定，给案件审理带来了较大难度。

争议焦点

购房者认为，双方自愿签订合同，内容不违法，开发商已经收取了部分房款，合同应当有效，开发商必须交房。开发商则主张，根据当时的房地产管理法规，未取得预售许可证不得预售商品房，因此合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同法实施前，法律并未明确规定未取得预售许可证的售房合同一律无效。双方签订的购房合同是真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，应当认定为有效合同。开发商以自身违法为由主张合同无效，有违诚信原则。最终判决开发商继续履行合同，向购房者交付房屋。

律师分析

第一，合同效力的认定要看签订时的法律规定。在合同法实施前，未取得预售许可证的售房合同并非当然无效，法院会综合考虑双方意思表示是否真实、是否损害公共利益等因素。如果一方以自身违法为由主张合同无效，法院通常不会支持。

第二，诚信原则是合同法的基本原则。开发商在收取购房款后，以自己未取得许可证为由反悔，这种出尔反尔的行为不被法律保护。法院判决的核心在于维护交易安全和诚实信用。

第三，这个案例对今天的购房者仍有参考价值。虽然现行法律明确规定未取得预售许可证不得售房，但在实践中，如果开发商已经实际履行了部分义务，法院仍可能根据具体情况认定合同效力，而不是一刀切地认定无效。

王德林律师提示：

购房时务必查验开发商的预售许可证，这是保护自身权益的第一步。如果发现开发商无证售房，建议及时咨询专业律师，不要轻易放弃维权。在文山地区，类似纠纷时有发生，购房者应保留好合同、付款凭证等证据，以备不时之需。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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