房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。双方还约定，宇航公司开业后即开始计算租期，租金每半年支付一次。

商厦建成开业后，因消防设施和供电容量未达到要求，消防部门认定该商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定支付租金。停业是由于消防问题，但宇航公司也负有配合整改的义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，因消防和供电问题导致商厦停业，双方均有过错。停业期间，宇航公司无法正常使用租赁房屋，不应按原合同标准支付租金。法院酌情确定停业期间的租金按原标准的50%计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同义务。本案中，供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司可以主张减少租金，但不能完全拒付。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋存在安全隐患被责令停业，承租人实际无法正常使用，法院会根据公平原则酌情调整租金。

第三，租赁双方都应当注意合同约定的配套设施义务是否实际履行。如果一方未履行，另一方应及时书面催告并保留证据，避免因长期不主张权利而被认定为默认接受。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定配套设施的标准和交付时间。如果出租方未按约定完成供电、消防等基础设施，承租方应及时书面提出异议并保留证据，必要时可申请暂停支付租金。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因证据不足而无法维权，建议在合同履行过程中注意收集书面材料。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市