租赁房屋未通过消防验收，租金该怎么算

租赁房屋未通过消防验收，租金该怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋楼，与宇航公司签了15年租赁合同。合同约定，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。大楼封顶后，宇航公司付了部分定金和租金，并开始装修、安装设备，准备开商场。

但问题来了：供销公司承诺的供电增容没办成，消防系统也没到位。宇航公司勉强开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收，存在重大火险隐患，直接要求停业整改。双方为此闹上法庭，争议焦点就是：这期间的租金到底该不该付，按什么标准付。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司已经实际使用了大楼，应按合同约定全额支付租金。宇航公司则认为，供销公司没完成供电和消防义务，导致大楼无法正常营业，自己有权拒绝支付租金，甚至要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：合同有效，但双方都有违约。供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司未按期付清租金。在违法履行期间（即消防未验收、大楼不具备营业条件期间），租金标准不能按合同约定计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金的60%支付该期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但必须与对方的违约行为有直接关联。本案中，供电和消防问题确实影响营业，宇航公司可以主张减少租金，但不能完全拒付。

第二，违法履行期间的租金标准，法院不会死板地按合同来。如果房屋存在安全隐患、无法正常使用，法院会参考市场行情，酌情调整租金金额，避免一方因对方违约而获利。

第三，租赁双方都要注意消防验收等前置条件。房屋未经消防验收就投入使用，不仅面临行政处罚，还会影响租金计算和合同履行。建议在合同中明确约定验收责任和违约后果。

王德林律师提示：

租赁商业房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、是否具备营业条件。如果出租方承诺的配套设施未到位，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷常见于商场、酒店租赁，建议在签约前委托律师审查合同，明确各方义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市