买到手的土地面积不够，能退款吗

买到手的土地面积不够，能退款吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司想把一块土地转让给另一家公司。转让时，卖地公司给买地公司办了土地使用证，证上写明土地面积有2万多平方米。买地公司拿到证后，准备盖房子，去规划局审批时才发现，这块地实际能用的面积只有1万多平方米，少了将近一半。

原来，卖地公司当初办证时提供的图纸没有经过规划部门批准，导致土地使用证上标明的面积和道路宽度都与实际规划不符。更关键的是，转让的土地中包含了城市道路，而城市道路属于市政设施，法律上是不能转让的。

争议焦点

卖地公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门核发的，自己没过错，合同应该有效。

买地公司认为：土地使用证上标明的面积与实际面积不符，而且城市道路不能转让，合同应属无效，卖地公司要退款赔钱。

法院判决

最高人民法院最终认定：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积转让部分有效。卖地公司多收的土地转让金要返还，还要赔偿买地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律规定不得转让。即便在土地转让合同里一并写了，这部分也是无效的。买地时如果发现土地中包含道路，要特别小心，这部分面积不能算作自己的使用面积。

第二，土地转让中，卖方的核心义务是保证土地面积和规划条件真实准确。如果卖方提供的图纸未经规划部门审批，导致办下来的证与实际不符，卖方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将能履行的部分继续履行，不能履行的部分退款赔偿。这提醒我们，签合同时要明确约定面积确认方式，最好以规划部门最终审批为准。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必到规划部门核实土地的实际规划条件，不要只看土地使用证上的数字。在文山地区，类似因规划调整导致土地面积不符的情况时有发生，建议在合同中约定"以规划部门最终审批面积为准"的条款，并明确面积不足时的退款和赔偿标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市