房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建造了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同。合同约定由宇航公司出钱装修，供销公司负责外部配套。商厦开业后，因消防未验收、用电量不足等问题，被消防部门认定存在重大隐患，责令停业整改。

双方就租金支付和合同履行产生纠纷，宇航公司认为供销公司没做好消防和供电，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金。供销公司则起诉要求宇航公司付清全部租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防系统和供电增容，导致商厦被停业，属于违约在先，我方有权拒绝支付租金。

供销公司主张：合同已经实际履行，商厦也开业了，宇航公司应当按约支付租金，消防问题双方都有责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方在明知消防和供电不达标的情况下仍强行开业，属于违法履行。法院不支持按原合同约定标准计算租金，而是参照当地同类房屋的租金水平，酌情降低了租金标准，同时判决双方各自承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。一方违约时，另一方可以暂停履行，但必须基于对等义务。本案中，消防和供电问题属于出租方的主要义务，承租方有权提出抗辩。

第二，违法履行期间的租金标准不能按原合同算。法院认为，双方明知存在安全隐患仍强行营业，属于共同过错，此时再按合同约定的高租金计算不公平，应当参照市场行情调整。

第三，租赁合同涉及消防、用电等公共安全事项时，双方都有法定义务确保合规。任何一方都不能为了商业利益而忽视安全要求。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋的消防验收、用电容量等关键条件是否达标。如果发现出租方未完成这些义务，不要冒险开业，否则可能既损失租金又面临处罚。在文山地区，类似的商业租赁纠纷也不少，建议在签约时就把这些安全责任写清楚，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市