商品房按揭贷款合同未登记是否有效

商品房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也支付了部分本息，但后来未能按期还款。

银行起诉要求解除合同，中振公司以抵押未办理登记为由主张合同无效。同时，中振公司曾将该房屋抵押给另一家公司并办理了登记，但该抵押所依据的贷款合同并未实际履行。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效；且该房屋已抵押给案外人广州国投并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

宝丰支行认为：合同系自愿签订，不违反法律，应属有效；中振公司违约，银行有权解除合同并优先受偿。

法院判决

最高人民法院判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定未经登记即无效，中振公司主张合同无效缺乏法律依据。案外人广州国投的抵押因房屋未竣工且贷款合同未履行，登记无效，不影响银行权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保，银行提供贷款，三方共同参与的法律关系。不能简单套用一般抵押登记的规定来否定其效力。

第二，合同效力以自愿、合法为原则。只要当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，就应认定为有效。地方性规章不能作为认定合同无效的依据。

第三，抵押登记的时间顺序很重要。先设立的合法权利优先于后设立的抵押。本案中按揭合同在先，广州国投的抵押在后且未实际履行，不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果遇到还款困难，应及时与银行协商。在文山地区，购房者签订按揭合同前，建议先了解当地抵押登记的具体要求，避免因手续不全引发争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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