未取得土地使用证的土地转让合同是否有效

未取得土地使用证的土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地界限图。随后，湛江土地总将这些土地连同中银公司委托其转售的45亩土地一并转让给了另一家公司。

后来，湛江土地总与下家发生纠纷，法院判决该转让合同无效，湛江土地总需返还下家已支付的款项及利息。湛江土地总转而向中银公司主张权利，要求返还已支付的土地转让款，但遂溪中行（中银公司已注销）以超过诉讼时效为由拒绝返还。双方争议至法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款及利息。遂溪中行则认为：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权且未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总的诉讼请求未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方应当已经取得土地使用权证，并完成土地出让手续。如果未取得合法权属就签订转让合同，合同将被认定为无效，双方均需返还财产。

第二，诉讼时效问题值得注意。本案中，从湛江土地总出具收据到其向上级法院主张权利，时间虽长但未超过两年，法院认定未超过诉讼时效。实践中，权利人应注意及时主张权利，避免因时效问题丧失胜诉权。

第三，合同无效后的责任分配。法院根据过错程度判令转让方承担主要责任，受让方明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。这说明在合同无效的情况下，双方都可能面临损失。

王德林律师提示：

在签订土地或房屋转让合同前，务必核实对方是否已取得合法的土地使用权证或房产证，并确认相关审批手续是否齐全。如果发现对方无法提供权属证明，建议暂停交易并咨询专业律师。在文山地区，类似土地转让纠纷时有发生，当事人应特别注意审查土地性质及权属状况，避免因合同无效导致资金损失和诉讼风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市