房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，在与宇航公司签订租赁协议后，将整栋大楼出租给宇航公司经营。双方约定租期较长，租金逐年递增，还约定了定金支付、装修投入等事项。商厦开业后，因消防系统未经验收即投入使用，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

在合同履行过程中，宇航公司实际支付了部分租金，但郊区供销公司认为宇航公司拖欠租金，宇航公司则主张因消防问题导致无法正常经营，有权拒绝支付租金。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用商厦并开业经营，应按合同约定支付租金，拖欠租金构成违约。宇航公司则认为，郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，宇航公司有权行使抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院终审判决认为，宇航公司不能以消防问题为由拒绝支付停业期间的租金。因为消防问题并非郊区供销公司单方原因造成，宇航公司在明知消防未经验收的情况下仍开业经营，自身存在过错。但考虑到商厦实际处于停业状态，宇航公司未能正常使用租赁物，法院酌情降低了停业期间的租金标准，按原租金的50%计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约方未履行的是主要义务。本案中，消防问题与租金支付并非直接的对待给付关系，宇航公司不能以此为由完全拒绝支付租金。

第二，违法履行状态下的租金标准需要综合考量。当租赁物因违法原因无法正常使用时，承租人不能完全免除租金支付义务，但法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情调整租金金额。这体现了公平原则。

第三，承租人在签订租赁合同时，应当对租赁物的合法性进行充分审查。消防验收、规划许可等行政审批手续是否完备，直接关系到能否正常经营。如果明知存在违法隐患仍强行开业，自身也要承担相应责任。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷中涉及消防、规划等行政手续问题的案件并不少见。建议承租人在租赁商业用房前，务必核实房屋的消防验收、规划许可等手续是否齐全，避免因违法使用导致停业损失。如果已经发生纠纷，应及时收集证据，包括消防部门的整改通知、双方的沟通记录、租金支付凭证等，必要时通过法律途径解决。出租人也应按照约定完成配套设施建设，否则可能面临租金被调减的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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