购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。双方约定采用银行按揭方式付款，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房产权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也向泰合公司支付了全部购房款。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项迟迟未还。宝丰支行多次催讨无果，起诉至法院要求解除贷款合同，并以抵押房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市《房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭贷款合同应属无效。另外，中振公司已将涉案房屋抵押给另一家公司广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定有效。抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、银行对抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时指出，楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单套用地方规章认定合同无效。广州国投在后设立的抵押关系，因所涉房屋当时尚未竣工验收、抵押合同未实际履行，该抵押登记没有效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。合同是否有效，主要看双方是否自愿、内容是否违法。本案中合同签订后银行已放款、购房人已付房款，实际履行行为本身就说明合同有效。地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，按揭贷款中，银行对房屋的权益是一种特殊的担保方式，不同于传统抵押。即便没有办理抵押登记，银行仍可依据合同约定行使权利。购房人不能以未登记为由拒绝还款。

第三，同一房屋上存在多个抵押或担保时，以设立时间先后和是否实际履行为标准判断权利顺位。本案中广州国投的抵押登记因房屋未竣工、合同未履行而不具效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，务必按时还款。不要以为没有办理抵押登记就可以不还贷款，法院会综合合同履行情况认定合同效力。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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