按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商业房产，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，公司也收到了开发商的购房收据。但公司还款中途停止，银行追讨未果后起诉到法院，要求解除合同并让公司以房屋权益偿还欠款。

公司提出抗辩，认为这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，按照地方规定应当无效。此外，公司还声称已经把同一套房产抵押给了另一家金融机构，并办理了抵押登记。

争议焦点

银行认为：合同是双方自愿签订的，内容合法，已经实际履行，应当有效。公司认为：合同没有办理抵押登记，违反地方管理办法，抵押无效，且该房产已抵押给第三方，银行没有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定按揭贷款合同有效。公司需一次性归还银行贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院同时指出，公司将房产抵押给第三方是另一法律关系，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款不同于普通的财产抵押。在我国法律没有明确规定按揭的情况下，不能简单套用一般抵押的登记要求来否定按揭合同的效力。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的房地产抵押管理办法属于地方规范性文件，而当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，法院不会仅因未办理登记就认定合同无效。

第三，抵押登记的时间顺序很重要。本案中，银行按揭合同签订在前，第三方抵押登记在后，且第三方抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记不能对抗银行已经取得的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者或投资人在办理按揭贷款时，应当及时完成抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务。在文山地区，我们也处理过多起类似的按揭合同纠纷，当事人往往因不了解法律规定而错失维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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