合作建房合同是联建还是联营如何认定

合作建房合同是联建还是联营如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院、达康公司签订了一份合作建房合同，约定由天富公司出资，医院和达康公司提供土地，共同建设一栋综合楼。合同还约定，建成后部分房产归天富公司经营使用，部分归医院使用，并设立联合管理机构负责日常运营。

后来，因房产分配和经营管理问题，各方产生严重分歧。天富公司认为双方是联营关系，应当按联营规则分享利润和参与管理；而医院和达康公司则认为只是普通的合作建房，即联建关系，天富公司只有取得约定房产的权利，不能参与整体管理。矛盾无法调和，天富公司起诉到法院。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同属于联营合同，应当按联营的法律规定，由各方共同经营、共负盈亏，天富公司有权参与联合管理机构的决策。

医院和达康公司则认为：合同性质是联建合同，即一方出地、一方出钱合作建房，建成后按约定分房，不构成法律意义上的联营，天富公司无权插手整体管理事务。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同虽名为“联建”，但内容中约定了设立联合管理机构、共同经营管理等联营特征，应当认定为联营合同关系。法院判决各方继续履行合同，联合管理机构应按照合同约定运行，天富公司享有参与管理的权利。

律师分析

第一，联建和联营在法律上有本质区别。联建是合作建房，建成后按约定分配房产，一般不涉及共同经营；联营则需要共同出资、共同经营、共负盈亏。实践中不少合同名称与实际内容不符，法院以实际权利义务关系为准。

第二，合同中是否约定设立共同管理机构、是否约定利润或风险分担，是区分联建与联营的关键。如果约定了共同管理、共担风险，即便合同名称写的是“联建”，也可能被认定为联营。

第三，签订此类合同时，当事人应明确表达真实意图，并将权利义务写清楚，避免因名称与内容不一致引发纠纷。

王德林律师提示：

合作建房合同涉及重大利益，建议在签约前请专业律师审查合同性质。在文山地区，类似纠纷也时有发生，当事人往往因合同定性错误而陷入被动。明确合同性质、细化管理条款，才能有效保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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