房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何确定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将一栋商厦出租给宇航开发经营公司，双方签订了租赁协议和补充协议。协议约定宇航公司需支付定金和租金，郊区供销公司则负责完成大楼的消防、水电等配套设施。大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项，商厦于1998年5月开业。

开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收即投入使用，存在重大火险隐患，下达整改通知并处以罚款。商厦因此停业。宇航公司认为郊区供销公司未完成消防、供电等配套义务，导致无法正常经营，拒绝支付剩余租金。郊区供销公司则主张宇航公司已实际使用房屋，应全额支付租金。双方产生争议，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防系统、供电增容等配套设施，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求郊区供销公司赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际接收房屋并开业经营，应按照租赁协议支付租金，其拒付行为构成违约，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司需支付部分租金，但租金标准应适当降低。法院认为，房屋租赁合同有效，宇航公司实际使用了房屋，应支付相应费用。但郊区供销公司未完成消防、供电等法定义务，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司无法正常经营，其拒付租金的行为属于行使合同履行抗辩权，不构成违约。考虑到房屋使用价值严重受损，法院酌情调低了租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致对方无法实现合同目的时，对方有权暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防、供电等配套，直接导致商厦无法正常经营，宇航公司拒付租金是合法的抗辩行为。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果房屋处于违法使用状态，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方过错等因素，酌情调整租金金额。这提醒我们，出租方必须确保交付的房屋符合法定使用条件。

第三，实务中签订租赁合同时，应明确约定各项配套设施完成的时间、标准，以及违约后果。如果一方未履行义务，另一方应及时书面催告并保留证据，避免因未及时行使抗辩权而承担不利后果。

王德林律师提示：

房屋租赁双方都应在合同签订前充分了解房屋的法定条件，特别是消防、供电等涉及公共安全的项目。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题产生纠纷，建议承租方在接收房屋前查验消防验收合格证明，出租方也应主动履行法定义务，避免因违法使用导致租金争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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