按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到购房收条，但只偿还了部分本息，尚欠本金及利息数千万元。

银行追索未果，起诉要求解除合同，并以房产权益偿还欠款。中振公司则主张，按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效。银行则主张，合同是双方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行，抵押未登记不影响合同效力。

法院判决

一审法院认定合同有效，判决解除合同，中振公司归还贷款本息，逾期以拍卖抵押物优先受偿。最高人民法院二审维持原判，认为楼宇按揭不同于一般抵押，未办理登记不导致合同无效。中振公司将房屋另行抵押给其他公司，因发生在按揭之后且该抵押未实际履行，不影响本案按揭合同效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益作为贷款担保，银行在房屋未建成时即发放贷款。当时国家法律并未规定抵押必须登记才能生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，法院从保护交易安全角度认定有效，符合司法实践。

第三，购房人如果已将房屋抵押给其他债权人，需要看抵押设立的时间先后。先设立的按揭权益优先于后设立的抵押，后设立的抵押如果未实际履行，更不能对抗先前的按揭权利。

王德林律师提示：

办理按揭贷款时，建议尽早完成抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。在文山地区，购房人签订按揭合同后应主动配合银行办理预告登记或抵押登记，以明确各方权利顺位，降低法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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