商品房买卖合同中开发商延期交房如何处理

商品房买卖合同中开发商延期交房如何处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的房屋。旅游公司按约定支付了购房款和定金，但深业公司未能按期交房。深业公司称延期交房是因为供电问题等不可控制的因素，而旅游公司则认为深业公司构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息。

案件经过了黑龙江省高级人民法院一审和最高人民法院二审，最终最高人民检察院也提出了抗诉。争议的核心在于深业公司延期交房是否构成违约，以及合同是否应当继续履行。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未按期交房，构成违约，应解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的不可控制事件，交房期限应顺延，请求继续履行合同。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同有效，继续履行。深业公司需在判决生效后交付房屋，并支付自合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款和银行同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。

律师分析

第一，合同效力的认定。本案中，虽然深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院仍认定合同有效。这是因为在《房地产管理法》施行前，只要双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合同仍可能被认定为有效。因此，购房者不能仅因开发商证照不全就认为合同无效。

第二，延期交房的免责事由。合同中约定的"不可抗拒的自然灾害"和"非深业公司所能控制的事件"等免责条款，法院会严格审查。本案中，供电问题被认定为可顺延交房的因素，但顺延时间有明确界限。购房者应注意，开发商不能随意以"不可控制"为由无限期拖延交房。

第三，解除合同的条件限制。合同约定逾期交房超过一定天数后购房者才可解除合同。本案中，旅游公司在约定解除条件未成就时就起诉解除合同，法院未予支持。这提醒购房者，在合同中应明确约定解除权行使的条件和时间，以免陷入被动。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细审查开发商的证照情况，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。同时，建议在合同中明确约定交房时间、逾期交房的违约金标准以及解除合同的条件。如果遇到开发商延期交房，应及时收集证据并咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者可通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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