房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金逐年递增。但商厦建成后，消防设施、供电系统一直没达标，宇航公司强行开业，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。

停业后，双方为租金问题闹上法庭。宇航公司认为商厦不具备营业条件，自己没法正常经营，不该付全额租金；郊区供销公司则认为合同有效，宇航公司应按约定付租金。双方还互相指责对方违约，要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司主张：商厦消防、供电不达标，无法正常经营，郊区供销公司违约在先，自己有权拒付或少付租金。郊区供销公司主张：合同是双方自愿签的，宇航公司已实际使用商厦，应按约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但履行过程中双方都存在违约行为。商厦消防、供电问题导致无法合法经营，宇航公司实际使用期间不能按正常租金标准计算。法院酌情调整了租金金额，并判决双方各自承担部分损失。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无问题。房屋租赁合同即使经过公证、双方签字盖章，但如果出租方提供的房屋不符合法定营业条件（如消防验收未通过），承租方有权主张减少租金或要求整改。

第二，承租方强行开业风险自担。本案中宇航公司明知消防不达标仍强行开业，被责令停业后，自身也要承担部分责任。承租方在房屋不具备合法使用条件时，应通过法律途径维权，而不是冒险经营。

第三，租金标准要根据实际使用情况确定。法院没有完全按合同约定判租金，而是综合考虑了房屋实际状况、使用时间、双方过错等因素，体现了公平原则。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防、供电等关键设施。如果出租方无法提供合格房屋，承租方应及时书面催告整改，必要时可起诉要求解除合同或减少租金。在文山地区，类似纠纷也不少，建议租赁双方在合同中明确约定房屋交付标准和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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