购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益抵押给银行，获得贷款2000万元，分季度还本付息。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款，但未办理房产抵押登记手续。

后中振公司因资金问题停止还款，宝丰支行多次催收未果，诉至法院要求解除合同，并要求以房产权益偿还欠款。中振公司则主张，因未办理抵押登记，按揭合同应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规定，房地产抵押必须办理登记，否则抵押无效；且其已将同一房产抵押给其他公司并办理了登记，银行不应享有优先权。宝丰支行则认为，按揭合同是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、银行对拍卖款优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，且中振公司后来的抵押登记因房屋未竣工验收而无效，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房产权益作为担保向银行借款，而抵押通常指以已取得产权的财产担保。当时法律对按揭未作专门规定，但合同只要不违反法律禁止性规定，就应认定有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定属于地方性管理文件，不能直接否定国家法律层面的合同效力。法院在审理时，应以全国性法律、行政法规为准。

第三，抵押登记不是按揭合同的生效条件。即使未办理登记，按揭合同在各方之间仍有约束力。银行可以依据合同主张权利，只是不能对抗善意第三人。本案中，后续的抵押登记因房屋未竣工而无效，银行权益未受影响。

王德林律师提示：

购房者选择按揭贷款时，应注意及时办理抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如您遇到类似按揭合同纠纷，建议咨询专业律师，结合当地政策和具体案情判断合同效力。在文山地区，也有不少购房者因未及时办理抵押登记而产生纠纷，建议提前做好法律风险防范。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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