房屋租赁合同履行中一方违约租金如何认定

房屋租赁合同履行中一方违约租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定，宇航公司先付定金，等大楼封顶和正式开业时再付后续款项，租金按年递增。但实际履行中，双方因为消防、水电等问题产生矛盾，商厦开业后不久就被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此闹上法庭，争议焦点集中在租金该怎么算、谁先违约等问题上。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司长期拖欠租金，构成违约，要求解除合同并支付拖欠的租金。宇航公司则主张，郊区供销公司没有按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并反诉要求对方赔偿损失。双方对租金标准也存在分歧，一方主张按合同约定计算，另一方认为在违法使用期间不应按正常租金计算。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方均存在违约行为。郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法合法经营；宇航公司明知存在消防隐患仍强行开业，也有过错。法院最终判定，在商厦处于违法使用状态的期间，租金不能按原合同标准计算，而是参照当地同类房屋的市场租金水平酌情确定。双方合同解除，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合法合理。如果一方没有按约定完成配套设施，另一方确实可以暂时拒绝履行付款义务，但不能滥用这个权利。比如本案中宇航公司明知消防不合格还强行开业，就不能再以对方违约为由拒绝支付租金。

第二，违法使用期间的租金标准不能简单按合同约定来认定。法院会考虑房屋的实际使用价值、市场行情等因素，酌情确定一个公平合理的数额。这提醒当事人，在房屋不具备合法经营条件时，不要抱有侥幸心理强行使用，否则租金损失可能无法按原合同主张。

第三，租赁合同双方都要重视消防、用电等行政审批手续。这些手续的办理进度直接影响到房屋能否合法使用，也关系到租金能否正常收取。如果一方拖延办理，另一方要及时书面催告并保留证据，避免事后责任不清。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷中经常遇到类似问题。建议租赁双方在签订合同时，明确约定配套设施交付的时间节点和违约责任，并保留好付款凭证、催告函件等证据。如果对方违约，应及时通过书面形式主张权利，不要自行采取停付租金等对抗措施，以免陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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