开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同。旅游公司购买了深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的原因是供电问题。深业公司与电业局签订了供用电协议并支付了供电投资款，但电业局未能及时落实供电设施，导致深业大厦直到数月后才正式通电。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，供电问题是其不能控制的事件，符合合同约定的延期交房条件，要求继续履行合同。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，根据合同约定，逾期超过天可以解除合同，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应相应顺延，不同意解除合同，要求继续履行。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方签订的商品房买卖合同有效，合同继续履行。深业公司应于判决生效之日起交付房屋，并向旅游公司支付自合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。

律师分析

第一，合同解除权的行使条件。本案中，合同约定逾期交房超过天旅游公司才可提出终止合同。旅游公司起诉时，该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。这提醒我们，行使合同解除权必须符合约定的条件或法定条件，不能随意解除。

第二，"不可控事件"的认定标准。深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，但法院并未认可所有延期时间均免责，而是区分了免责期间和违约期间。对于因政府部门或第三方原因导致的延期，法院会根据具体情况判断是否属于合同约定的免责事由。

第三，合同继续履行与违约责任的并行。即使合同继续履行，违约方仍需承担违约责任。本案中，法院判决深业公司继续交房，同时判令其支付逾期交房期间的利息损失，体现了违约方不能因合同继续履行而免除违约责任的原则。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的条件和期限。如遇到开发商逾期交房，建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件等。在文山地区，购房者若遇到类似问题，可先与开发商协商，协商不成再通过诉讼或仲裁解决，但要注意诉讼时效和合同约定的解除权行使期限。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市