房屋租赁合同履行中抗辩权的行使与租金标准

房屋租赁合同履行中抗辩权的行使与租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦。在建到第三层时，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套工程。双方还约定了定金支付和租金缴纳方式。

然而，在履行过程中，双方发生了严重纠纷。宇航公司支付了部分租金，但郊区供销公司未能完成电力增容和消防工程。商厦在未经消防验收的情况下强行开业，后被消防部门查出重大火灾隐患，责令停业整改。双方互相指责对方违约，最终对簿公堂。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司未按约定支付全部租金，构成违约，应承担违约责任。宇航公司则认为：郊区供销公司未能按时完成电力增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，属于先违约，宇航公司有权行使抗辩权，暂不支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方均存在违约行为。郊区供销公司未完成电力增容和消防工程，属于先违约；宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，也存在过错。法院最终判决：对于违法履行期间的租金，不能按原合同标准计算，而应根据房屋的实际使用状况和市场行情酌情确定，同时双方各自承担相应的违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方先违约，导致合同目的无法实现时，另一方可以暂停履行自己的义务。但要注意，抗辩权的行使不能超过合理限度，更不能滥用。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋在违法状态下使用（比如未经消防验收），这种使用本身就存在法律风险，法院会根据公平原则和实际使用价值来调整租金。

第三，租赁双方都应当重视法定手续的办理。消防验收、电力增容等行政审批事项，往往是房屋合法使用的前提，也是合同能否顺利履行的关键。

王德林律师提示：

在签订房屋租赁合同时，建议明确约定各项行政审批手续的办理责任方和完成时限。如果对方先违约，要及时书面催告并保留证据，必要时可行使抗辩权。在文山地区，类似因消防、电力等配套设施不到位引发的租赁纠纷并不少见，建议当事人在签约前就核实房屋的合规状态。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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