购房按揭贷款合同未登记是否有效

购房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。贷款合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司出现逾期未还款的情况，宝丰支行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司提出抗辩，认为这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，按照当时武汉市的地方规定应属无效。同时，中振公司还称自己已将争议房产抵押给另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭贷款合同未办理抵押登记，违反武汉市的地方性规定，合同无效；且争议房产已抵押给广州国投，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭贷款合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效；中振公司将房产抵押给广州国投发生在按揭合同之后，不影响宝丰支行的权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。

核心理由：按揭与一般财产抵押不同，当时国家法律并未规定未经登记即无效，不能仅因未办理地方规定的抵押登记就认定合同无效。中振公司将房产抵押给广州国投是另一法律关系，且发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方性规定如与上位法不冲突，可作为参考，但不能仅因违反地方规定就认定合同无效。本案中，按揭合同是各方真实意思表示，且已实际履行，应当认定为有效。

第二，按揭与抵押在法律性质上有所不同。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。不能简单套用一般抵押登记的要求来否定按揭合同的效力。

第三，后设立的抵押权不能对抗先设立的按揭权。中振公司在本案按揭合同之后将房产抵押给广州国投，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此广州国投的抵押登记不产生效力，宝丰支行的按揭权仍应得到保护。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽量依法办理抵押登记手续，避免因手续不全引发争议。银行在发放按揭贷款前，也应核查房产的抵押状态，防范重复抵押风险。在文山地区，购房者如有按揭贷款方面的疑问，建议及时咨询专业律师，明确自身权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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