土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司处购买了一块位于北海市的土地，面积约100亩，总价款约数千万元。双方签订了《土地转让协议》，湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。但转卖合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还买方的钱款并支付利息。这时，湛江土地总才发现，中银公司转让的土地根本没有办理合法手续，土地性质也存在问题。于是，湛江土地总起诉要求中银公司返还购地款，但因中银公司已经注销，由开办单位遂溪中行承担债务。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行应当返还全部购地款。

遂溪中行辩称：双方意思表示真实，合同已经实际履行，属于有效合同；而且湛江土地总在收到土地后多年未主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效，不应再支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总购地款及相应利息。

核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总在出具收据后至向法院主张权利的时间并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。本案中，中银公司既未取得土地权属证明，也未缴纳土地出让金，因此转让行为自始无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法通则》规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还。本案中，虽然湛江土地总出具了"款地两清"的收据，但这不能改变合同无效的事实，遂溪中行仍应返还购地款。

第三，诉讼时效问题值得注意。法律规定的普通诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总在转卖合同被确认无效后才明确知道权利受损，此时开始计算诉讼时效，并未超过法定期限。

王德林律师提示：

在文山地区，许多土地转让纠纷都源于当事人忽视法定手续。购买土地前务必核实出卖方是否持有土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。建议在签订合同时要求对方提供完整的权属证明和审批文件，必要时可委托律师进行尽职调查。

合同履行完毕后，即使收到"款地两清"的收据，也不意味着放弃追索权利。如果发现合同存在无效情形，应在法定诉讼时效内及时主张权利，避免因拖延导致权利无法获得法律保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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