开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，逾期交房超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。

合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款。但深业公司因供电问题未能按时交房，直到法院审理时房屋才通过竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，根据合同约定应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：逾期交房是因供电问题，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应据实延期交房，要求继续履行合同。

法院判决

一审法院支持旅游公司的解除合同请求，判决深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院经再审维持了二审判决。

律师分析

第一，合同效力问题。本案中深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但最高人民法院认为合同系双方真实意思表示，内容合法，不因缺少该证书而无效。购房者不能仅以开发商缺少某个证照就主张合同无效。

第二，解除权的行使时机。合同约定逾期交房超过一定天数可解除合同，但旅游公司起诉时该期限尚未届满，因此法院不支持解除请求。购房者应注意，解除权必须在约定的条件成就后才能行使。

第三，不可抗力的认定。供电问题是否属于"非深业公司所能控制的事件"，法院认定属于可延期交付的因素，但不构成完全免责。开发商仍需对逾期交房承担违约责任，但违约期间的计算方式会影响赔偿金额。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房、解除合同等条款，明确约定解除权的行使条件和期限。如果开发商逾期交房，应及时固定证据，在合同约定的解除条件成就后再主张权利。在文山地区，购房者遇到类似问题可咨询专业律师，避免因过早起诉导致败诉风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市